AirBnB est un concept désormais bien connu. Pour les propriétaires, c'est le moyen idéal de gagner un peu d'argent en louant une chambre en surplus ou leur maison pendant leurs vacances tout en rencontrant de nouvelles personnes. Pour les touristes, il s'agit d'un moyen privilégié de visiter l'une des nombreuses villes du monde qui figurent sur leur liste de voyage.
Quels sont les règlements applicables ?
La réglementation diffère selon que la chambre est louée en Flandre, à Bruxelles ou en Wallonie. Toute personne qui loue une chambre ou une maison en Flandre doit se conformer aux dispositions du décret du 5 février 2016 relatif à l'hébergement touristique.
Ce décret s'applique à tout établissement qui offre à un ou plusieurs touristes la possibilité de séjourner pour une ou plusieurs nuits et qui est offert au public par quelque moyen que ce soit. Si l'on ne fait pas connaître sa chambre d'hôtes ou sa résidence au grand public, par exemple en ne la louant qu'à la famille ou aux amis, on ne doit pas respecter les obligations imposées par le décret.
En revanche, la promotion et la location d'une chambre ou d'une propriété par le biais d'un site web tel qu'AirBnB entrent dans le champ d'application de ce décret.
Il est important de savoir que ces règles de base s'appliquent à tous, même à ceux qui se contentent de louer un canapé-lit dans leur salon. Toute personne qui exploite un AirBnB sans respecter les dispositions du décret s'expose à des amendes allant de 250 à 25 000 euros.
Rapport au tourisme en Flandre
Depuis l'entrée en vigueur du décret du 5 février 2016, il n'est plus nécessaire de demander et d'obtenir une licence pour pouvoir mettre en location des chambres ou un bien immobilier sur des sites tels que AirBnB.
Vous devez toutefois informer le Tourisme flamand de l'exploitation de votre hébergement touristique via ce site web.
L'obligation de déclaration garantit que les fournisseurs de chambres d'hôtes ou de logements peuvent être facilement identifiés en cas de problèmes liés à la sécurité incendie, à l'hygiène, etc.
L'exploitant d'un lieu d'hébergement touristique peut également demander volontairement l'agrément de Tourisme Flandre. L'agrément est obtenu si une inspection sur place montre que le lieu d'hébergement touristique satisfait à toutes les conditions stipulées dans le décret (notification à Tourisme Flandre, normes de sécurité incendie, assurance responsabilité civile, etc.)
Normes de sécurité incendie
Une première condition supplémentaire importante est que le logement touristique doit être conforme aux normes spécifiques de sécurité incendie fixées par le gouvernement flamand dans un décret du 17 mars 2017.
Un établissement d'hébergement comptant moins de 6 unités locatives et moins de 13 lits doit respecter les normes de sécurité incendie suivantes :
L'unité locative doit avoir au moins deux possibilités d'évacuation en cas d'incendie (la première possibilité étant la sortie normale). Comme deuxième possibilité d'évacuation, il suffit, par exemple, qu'il y ait une fenêtre ou une terrasse qui puisse être atteinte par la nacelle des pompiers et servir de voie d'évacuation. Les voies d'évacuation doivent être construites de manière sûre, clairement signalées et dégagées de tout obstacle.
Le lieu d'hébergement touristique doit être séparé des bâtiments adjacents, des autres lieux d'hébergement touristique et des autres parties du bâtiment non liées au lieu d'hébergement touristique par des murs d'une résistance au feu EI 60 (E = densité des flammes, I = isolation thermique, le chiffre se rapportant à la durée de la résistance au feu) ou faits de maçonnerie ou de béton. Les passages dans ces murs doivent être équipés de portes à fermeture automatique d'une résistance au feu EI 30. Ces normes sont indiquées sur le côté des portes résistantes au feu.
La conformité de l'installation électrique à la législation en vigueur doit pouvoir être démontrée par un rapport d'inspection valide délivré par un organisme de contrôle technique externe.
La sécurité de l'installation de chauffage et des tuyaux d'alimentation en gaz doit pouvoir être démontrée par un certificat délivré par un technicien qualifié.
Sur le trajet entre la porte d'entrée du lieu d'hébergement touristique et le lieu de couchage, chaque pièce (y compris le lieu de couchage lui-même) doit être équipée d'au moins un détecteur d'incendie autonome conforme à la norme EN 14604.
Au moins un extincteur à mousse ou à poudre d'une capacité d'au moins 6 l/kg doit être disponible pour 150 m². Ces extincteurs doivent être placés dans le lieu d'hébergement touristique ou à proximité immédiate.
Enfin, il est obligatoire de mettre à disposition les données suivantes dans chaque unité locative :
instructions en cas d'incendie en français, néerlandais, allemand et anglais ;
Plan indiquant l'emplacement de l'unité locative par rapport aux possibilités d'évacuation ;
le numéro d'urgence international 112 ;
les coordonnées de la personne à contacter en cas d'urgence.
Pour les cas spécifiques où les normes de sécurité incendie s'avèrent trop strictes, la réglementation prévoit la possibilité d'obtenir exceptionnellement un certificat de sécurité incendie sans que toutes les conditions ne doivent être remplies. De cette manière, la flexibilité nécessaire est maintenue pour les particuliers qui souhaitent louer une chambre.
Dans ce contexte, il ne faut pas oublier que les contrats d'assurance couvrant la responsabilité civile stipulent souvent que l'assureur n'interviendra pas si les normes légales n'ont pas été respectées.
En d'autres termes, si un incendie se produit et cause des dommages aux locataires alors que les normes légales de sécurité incendie ne sont pas respectées, la compagnie d'assurance refusera d'intervenir. On ne saurait donc trop insister sur l'importance de respecter les normes de sécurité incendie prescrites.
Mobilier et espaces
En outre, chaque unité locative doit contenir au moins les meubles et articles suivants : un lit avec matelas et oreiller, un espace pour ranger les vêtements, une prise de courant libre, une possibilité d'éclairage et de ventilation, des rideaux ou un dispositif similaire pour obscurcir la pièce, une baignoire ou une douche, des toilettes, un lavabo et un miroir de lavabo.
En outre, le décret prescrit explicitement que les lieux d'hébergement accessibles aux touristes doivent être suffisamment propres et entretenus.
Assurance responsabilité civile, titre de propriété et certificat de bonne vie et mœurs
L'exploitant d'un AirBnB doit également disposer d'une assurance couvrant la responsabilité civile pour tous les dommages liés à l'exploitation du logement et d'un acte de propriété ou d'un contrat de location l'autorisant à exploiter le logement touristique.
Enfin, l'exploitant d'un AirBnB doit pouvoir fournir un certificat de bonne conduite et de moralité.
Traitement fiscal des revenus
L'avancée du concept AirBnB n'a pas échappé à l'administration fiscale. Les propriétaires omettant souvent de déclarer les revenus qu'ils tirent de la location d'une chambre ou d'une maison, le Centre belge de services Internet, une unité spécialisée de l'Inspection des impôts, a été chargé de rechercher les propriétaires de chambres ou de maisons d'hôtes.
Impôt sur le revenu
Les revenus obtenus dans le cadre de la location immobilière de courte durée sont soumis à des règles fiscales très spécifiques qui diffèrent selon que le bien loué est ou non la résidence du propriétaire, qu'il est meublé, que des services complémentaires sont fournis, qu'il est loué à des personnes physiques ou à des sociétés, ...
Biens, meubles et revenus divers
Si la pièce louée fait partie du bien immobilier servant de résidence au propriétaire, le revenu locatif est imposé en tant que revenu immobilier. Le calcul est basé sur le revenu cadastral au prorata de la partie louée du bien et de la période de location effective au cours de l'année de revenu. Les taux d'imposition progressifs sont appliqués.
Si la chambre d'amis est meublée, le propriétaire sera en outre imposé sur un montant de revenus mobiliers équivalant à 40% du revenu locatif total. Ces revenus mobiliers seront imposés au taux de 30% (+ taxes municipales : 0 à 9 %).
Si des services supplémentaires sont fournis, tels que le nettoyage de la chambre, le petit-déjeuner, la vente de produits locaux, etc., les revenus qu'ils génèrent seront imposés comme revenus divers au taux de 33% (+ taxes municipales : 0 à 9 %).
Revenus professionnels
Lorsque l'on loue des chambres très fréquemment, de manière structurée et organisée, l'administration fiscale considérera que l'on exploite un AirBnB dans le cadre de son activité professionnelle. Dans ce cas, les catégories discutées ci-dessus (revenus immobiliers, mobiliers et divers) ne s'appliquent pas. En effet, l'ensemble des revenus tirés de la location de chambres seront alors qualifiés de revenus professionnels et imposés aux taux progressifs, après déduction des frais professionnels forfaitaires ou prouvés.
Il est possible que cette activité professionnelle soit également comprise comme un travail indépendant qui présuppose la soumission au statut social de l'indépendant.
Revenus supplémentaires non imposés ?
Sous certaines conditions, il est possible de bénéficier du régime des revenus complémentaires non imposés pour la location de chambres/résidences ;
la location s'accompagne de la fourniture de services (par exemple, le petit-déjeuner) ;
les locations et les services sont proposés par des particuliers à des particuliers ;
l'approvisionnement se fait par l'intermédiaire d'une plate-forme électrique reconnue ;
le montant des revenus bruts ne dépasse pas 6 130,00 euros sur une base annuelle et 510,83 euros sur une base mensuelle. Dès que ces montants sont dépassés, l'exonération fiscale ne peut plus être appliquée et la totalité du revenu est imposée.
L'une des conditions est que la location d'une chambre et l'offre de services non imposés ne sont possibles que par l'intermédiaire de plateformes reconnues. AirBnB, womdu.be, rent.com, tripping.com, ... ne sont pas des plateformes reconnues, de sorte que les revenus gagnés par l'intermédiaire de ces plateformes n'entrent pas dans la catégorie des revenus supplémentaires non imposés.
Les plateformes reconnues peuvent être consultées sur le site web du SPF Finances. Actuellement, la seule plateforme reconnue dans le cadre de l'hébergement touristique est "Supervakantie Vlaanderen".
Btw
En principe, toute personne qui offre un logement meublé doit s'inscrire à la TVA et facturer la TVA à ses clients (taux de TVA de 6%). Toutefois, si le chiffre d'affaires total (hors TVA) est inférieur à 25 000 euros (sur une base annuelle), le propriétaire peut bénéficier de l'exonération spéciale de la TVA pour les petits entrepreneurs. Dans ce cas, aucune TVA ne doit être facturée.
Taxe de séjour
De nombreuses villes ont une "taxe de séjour", qui crée non seulement une charge financière, mais aussi une charge administrative (comme la tenue d'un registre des nuitées).
Décision
AirBnB n'est plus depuis longtemps une curiosité touristique alternative. Il s'est imposé dans l'univers des globe-trotters, laissant sans doute une empreinte économique qui n'est plus négligeable. Une réglementation stricte n'a pas tardé à voir le jour. Elles visent à protéger les consommateurs et à permettre à l'État de s'approprier l'esprit d'entreprise lucratif du public. Alors que le touriste disparaît souvent avec le soleil, les soucis administratifs, fiscaux ou sociaux peuvent provoquer une gueule de bois après coup. Toute personne souhaitant louer doit s'informer au préalable.
