En principe, les contrats d'achat n'ont pas de forme. Toutefois, dans le cadre de la vente de biens immobiliers, on s'en écarte dans la grande majorité des cas. Ainsi, les parties stipulent souvent que le contrat ne naît qu'après la signature d'un document, tel que le compromis ou l'acte de vente privée.
En outre, le contrat de vente ne peut être valable que si l'acheteur a reçu au préalable un certain nombre d'informations obligatoires et si aucun droit de préemption n'a été méconnu.
Attestation de sol et informations urbanistiques
Avant de conclure l'accord d'achat, l'acheteur doit savoir si le bien qu'il va acheter est contaminé ou non. Le vendeur doit donc demander un certificat de sol à l'Agence publique des déchets (OVAM) et en informer l'acheteur potentiel au préalable.
Cette formalité (importante) ne peut être contournée en stipulant simplement que le contrat est conclu sous la condition suspensive de la réception du certificat de sol. Dans ce cas, l'acheteur serait également lié si le certificat de sol révélait ultérieurement que la propriété était polluée. Toutefois, il est possible de conclure une vente sous la condition suspensive d'un certificat de sol "vierge".
Pour la même raison, le certificat de sol devrait déjà être disponible lors de la signature d'une promesse d'achat. En effet, bien que l'achat proprement dit ne soit pas encore conclu à ce moment-là, l'acheteur potentiel s'engage déjà irrévocablement à ce moment-là à acheter le bien.
En outre, l'acheteur doit être informé au préalable de la destination urbanistique la plus récente du bien, des permis délivrés, des éventuelles infractions aux règles de construction et de l'existence d'un droit de préemption. Par conséquent, le vendeur doit également demander à l'avance les informations relatives à l'urbanisme à la municipalité et les porter à l'attention de l'acheteur.
Préemption
Un droit de préemption est le droit d'une personne (morale) ou d'une entité particulière d'acheter un bien particulier en priorité. Les droits de préemption peuvent avoir leur fondement dans un contrat ou dans la loi (voir également à ce sujet : https://vsadvocaten.be/kan-een-voorkooprecht-worden-uitgeoefend-onder-voorbehoud/).
Le vendeur qui souhaite vendre à un tiers à certaines conditions doit d'abord donner au bénéficiaire du droit de préemption la possibilité d'acheter le bien à ces conditions.
Ce n'est que si le bénéficiaire ne veut pas acheter le bien à ces conditions que le vendeur peut le vendre au tiers à ces conditions.
Sanction
Si le vendeur ne remet pas le certificat de sol à l'acheteur, ce dernier peut invoquer la nullité du contrat de vente sur la base de l'article 116 du décret sur les sols. La Cour d'appel de Gand a jugé que c'est également le cas si les informations relatives à la planification n'ont pas été fournies.
Si le droit de préemption n'a pas été pris en compte, cela peut également donner lieu à la nullité du contrat de vente dans certains cas. Ainsi, le bénéficiaire du droit de préemption pourra invoquer la nullité s'il peut prouver que l'acheteur avait connaissance du droit de préemption en question. Par exemple, si le droit de préemption contractuel est transcrit dans le registre de l'Administration générale de la documentation patrimoniale ou si les informations urbanistiques mentionnent un droit de préemption légal, l'acheteur ne pourra pas prétendre qu'il n'en avait pas connaissance.
La nullité du contrat a pour effet qu'il est réputé n'avoir jamais existé. Cela signifie que l'acheteur et le vendeur doivent respectivement se restituer le bien et le prix d'achat.
Van Steenbrugge Advocaten se fera un plaisir de répondre à vos questions sur la validité d'un contrat de vente.
