In principe komen koopovereenkomsten vormvrij tot stand. Bij de verkoop van onroerende goederen wordt hier echter in de grote meerderheid van de gevallen van afgeweken. Zo bepalen partijen dikwijls dat de overeenkomst pas ontstaat na de ondertekening van een geschrift, zoals de compromis of onderhandse verkoopsakte.
Bovendien kan de koopovereenkomst maar geldig zijn indien de koper vooraf een aantal verplichte inlichtingen heeft ontvangen en er geen voorkooprecht werd miskend.
Het bodemattest en de stedenbouwkundige inlichtingen
De koper moet voor het sluiten van de koopovereenkomst weten of het onroerend goed dat hij zal aankopen al dan niet vervuild is. Daarom dient de verkoper een bodemattest aan te vragen bij de Openbare Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) en dit vooraf mee te delen aan de potentiële koper.
Deze (belangrijke) formaliteit kan niet omzeild worden door eenvoudigweg te bepalen dat de overeenkomst tot stand komt onder de opschortende voorwaarde van het ontvangen van het bodemattest. De koper zou in dat geval namelijk ook gebonden zijn indien uit het bodemattest later zou blijken dat het onroerend goed vervuild is. Het is wel mogelijk om een verkoop te sluiten onder de opschortende voorwaarde van een “blanco” bodemattest.
Om dezelfde reden moet het bodemattest ook reeds voorhanden zijn bij de ondertekening van een aankoopbelofte. Hoewel de eigenlijke koop daarbij nog niet tot stand komt, verbindt de potentiële koper er zich op dat moment namelijk wel al onherroepelijk toe om het onroerend goed aan te kopen.
Daarnaast moet de koper vooraf ingelicht worden over de meest recente stedenbouwkundige bestemming van het onroerend goed, de eventueel uitgereikte vergunningen, mogelijke bouwovertredingen en het bestaan van een voorkooprecht. Daarom dient de verkoper ook vooraf de stedenbouwkundige inlichtingen op te vragen bij de gemeente en deze ter kennis te brengen van de koper.
Voorkooprecht
Een voorkooprecht is het recht van een bepaalde (rechts)persoon/instantie om bij voorrang een bepaald onroerend goed te mogen aankopen. Voorkooprechten kunnen hun grondslag vinden in een overeenkomst of in de wet (zie hierover ook: https://vsadvocaten.be/kan-een-voorkooprecht-worden-uitgeoefend-onder-voorbehoud/).
De verkoper die aan een derde wenst te verkopen tegen bepaalde voorwaarden moet eerst de begunstigde van het voorkooprecht de gelegenheid geven om het onroerend goed tegen die voorwaarden aan te kopen.
Slechts indien de begunstigde het onroerend goed niet wil aankopen tegen deze voorwaarden, mag de verkoper het aan die voorwaarden verkopen aan de derde.
Sanctie
Indien de verkoper nalaat om het bodemattest te bezorgen aan de koper, kan deze laatste de nietigheid vorderen van de koopovereenkomst op grond van artikel 116 van het Bodemdecreet. Het hof van beroep te Gent oordeelde dat dit eveneens het geval is indien de stedenbouwkundige inlichtingen niet werden meegedeeld.
Indien het voorkooprecht werd miskend, kan dit in bepaalde gevallen eveneens aanleiding geven tot de nietigverklaring van de koopovereenkomst. Zo zal de begunstigde van het voorkooprecht de nietigheid kunnen vorderen als hij kan aantonen dat de koper kennis had van het bewuste voorkooprecht. Indien het contractueel voorkooprecht is overgeschreven in het register van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie of de stedenbouwkundige inlichtingen melding maken van een wettelijk voorkooprecht, zal de koper bijvoorbeeld niet kunnen voorhouden dat hij daar geen kennis van had.
De nietigheid van de overeenkomst heeft als gevolg dat deze geacht wordt nooit bestaan te hebben. Dit betekent dat de koper en verkoper respectievelijk het onroerend goed en de koopprijs aan elkaar moeten teruggeven.
Van Steenbrugge Advocaten beantwoordt graag uw vragen over de geldigheid van een koopovereenkomst.
