Kan een voorkooprecht worden uitgeoefend onder voorbehoud?

voorkooprechten

Bij de verkoop van onroerende goederen of een handelszaak kan een contractueel voorkooprecht van toepassing zijn, bijvoorbeeld in het voordeel van de huurder. Dat betekent dat deze laatste het recht heeft om het goed bij voorrang aan te kopen. Een handelshuurder krijgt hierdoor de kans om de gedane investeringen en (de locatie van) de handelszaak te behouden.

De begunstigde van het voorkooprecht moet aankopen onder precies dezelfde voorwaarden als deze waaronder een kandidaat-koper zich voorafgaandelijk heeft verbonden. De verkoopsvoorwaarden worden dus op voorhand onherroepelijk vastgelegd. De begunstigde van het voorkooprecht kan daaraan niets wijzigen.

In de rechtspraak werd dan ook geoordeeld dat een geldige uitoefening van het voorkooprecht vereist dat de begunstigde het door de eigenaar gedane verkoopaanbod ondubbelzinnig en zonder voorbehoud aanvaardt.

voorbehoud

In een arrest van 12 november 2019 heeft het hof van beroep te Gent (RABG 2020, afl. 15, 1258) het voorgaande genuanceerd. In het concrete geval had een huurder zijn voorkooprecht uitgeoefend, maar maakte hij voorbehoud bij de clausule die de makelaarskosten ten laste legde van de koper. De huurder betwistte dat hij gebonden was door deze clausule. De verkoper argumenteerde dat het voorkooprecht hierdoor niet geldig was uitgeoefend, en dat hij het onroerend goed kon verkopen aan iemand anders.

Het hof van beroep heeft daarover anders geoordeeld. Het bevestigde dat een voorkooprecht weliswaar zonder voorbehoud moet worden uitgeoefend, maar enkel met betrekking tot de essentiële en substantiële elementen van de verkoopovereenkomst. De bijkomstige bestanddelen moeten niet aanvaard worden. Het hof van beroep was van oordeel dat de clausule over de makelaarskosten geen essentiële of substantiële verkoopsvoorwaarde was, omdat het een loutere bevestiging was van twee voordien afgesloten overeenkomsten tussen de makelaar, de verkoper en de kandidaat-koper, waarbij de huurder geen partij was. De clausule over de makelaarskosten voegde volgens het hof niets nieuws toe aan de verkoopovereenkomst, en was daarom niet essentieel of substantieel.

De huurder had zijn voorkooprecht dus geldig uitgeoefend en kon het onroerend goed bij voorrang aankopen, zonder de makelaarskosten te moeten betalen. Deze uitspraak toont het belang aan van de zorgvuldige opmaak van een verkoopovereenkomst en de voorafgaande makelaarsovereenkomsten.

Een kritische noot van mr. Cedric Haspeslagh bij het arrest verscheen in het tijdschrift RABG (2020, afl. 15, 1268).

nl_BENL